Imate ustrezen poslovni prostor? Ste uredili spremembo namembnosti? Ste v prekršku?

arrangement-2264812_960_720

V primeru nekaterih občin smo bili obveščeni, da se pri posameznih podjetnikih pojavljajo zapleti, ko želijo spremeniti bivalni prostor v poslovni prostor (pri spremembi namembnosti objekta). Tako se pri postopku spremembe namembnosti pojavijo težave predvsem zaradi določil OPN v zvezi s klasifikacijo objektov, ki se lahko na določenem območju postavijo, menda je v določenih primerih klasifikacija objektov pomanjkljiva glede na opisni del dejavnosti, ki se lahko na določenem območju opravljajo.

Z omenjeno problematiko se, po neuradnih informacijah, srečujejo tudi nekateri koroški podjetniki. Posameznik lahko registrira podjetje brez predložitve dokumentacije glede ureditve poslovnega prostora, težave pa nastanejo, če podjetnika obišče inšpektor. Glede pereče problematike smo se z vprašanji obrnili tako na občine kot tudi podjetniško svetovalne centre na Koroškem, vendar nam vseh odgovorov, do danes, ni uspelo pridobiti.

Poslovni prostor, v katerem se bo opravljala dejavnost, oziroma objekt, v katerem je poslovni prostor, mora praviloma imeti uporabno dovoljenje. Pri opravljanju določenih dejavnosti zakon zapoveduje, da mora podjetnik zagotoviti poslovni prostor. To je potrebno predvsem pri dejavnostih, ki se izvajajo v pisarnah, pri fizičnem poslovanju s strankami ipd. Ob registraciji podjetja se izpolnjevanje tega pogoja ne preverja, vendar pa mora podjetnik primeren prostor zagotoviti pred začetkom poslovanja.

Po novem gradbenem zakonu, ki je v veljavi od junija letos, je potrebno za vsako spremembo namembnosti pridobiti novo gradbeno in posledično tudi uporabno dovoljenje. V novem gradbenem zakonu, ki je zamenjal veljavni zakon o graditvi objektov, je zapisano: »Za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta je treba imeti pravnomočno gradbeno dovoljenje.« Tako bo na primer v primeru ureditve kletnih prostorov v kozmetični ali frizerski salon, potrebno gradbeno in uporabno dovoljenje, in to v vsakem primeru, tudi če se ne bodo rušile stene, naredilo izložb, spreminjalo zunanjega videza.

Gradbeni zakon ne določa pogojev za opravljanje posamezne dejavnosti, saj Slovenija nima sistema, kot ga ima Avstrija, ki pozna obratovalno dovoljenje, kjer se pri dovoljevanju dejavnosti preverja tudi gradbena tehnična ustreznost objekta. Če bo nekdo hotel oddajati stanovanje turistom, imeti frizerski, kozmetični salon ali pisarno in bo menil, da bo zaradi tega moral izvajati gradnjo, torej bo spreminjal objekt z gradbenimi in drugimi deli, bo za to potreboval gradbeno in uporabno dovoljenje.

Pridobitev uporabnega dovoljenja

Uporabno dovoljenje je odločba, s katero upravni organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, dovoli začetek uporabe objekta. Pri tem pojmu torej ne gre za sopomenko za dovoljenje za opravljanje dejavnosti. Namen uporabnega dovoljenja je ugotovitev ali so bili izvedeni predpisani ukrepi, s katerimi bo preprečena oziroma na najmanjšo mero omejena škoda, ki jo utegne povzročiti objekt sam po sebi, oziroma njegova uporaba okolici. Potrebuje pa ga tudi objekt, ki je bil rekonstruiran na podlagi gradbenega dovoljenja ali se mu je na tej podlagi spremenila namembnost.

Uporabno dovoljenje, je po novem potrebno za vse objekte, za katere je potrebno tudi gradbeno dovoljenje (torej tudi za hiše), ga je pa precej enostavno pridobiti. Postopek pridobitve uporabnega dovoljenja je določen v 69. členu gradbenega zakona, ki se začne s posredovanjem popolne vloge, zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja pristojnemu organu (poseben ugotovitveni postopek in tehnični pregled ni potreben, potrebna je izjava udeležencev, denimo nadzornika gradnje). V primeru, da je vloga popolna, se, kadar gre za manj zahteven objekt ali enostanovanjsko stavbo, izda odločba o uporabnem dovoljenju za objekt najpozneje v 15 dneh od popolnosti vloge.

Kadar gre za zahteven objekt ali objekt z vplivi na okolje, se opravi poseben ugotovitveni postopek in tehnični pregled objekta ter na koncu postopka prav tako izda odločba o uporabnem dovoljenju za objekt, seveda pod pogojem, da je rezultat tehničnega pregleda pozitiven, oziroma so bile pravočasno odpravljene vse pomanjkljivosti objekta, ugotovljene na tehničnem pregledu. Če bodo v novi uredbi o vrstah objektov (ki še ni sprejeta) posamezne, sicer enostanovanjske hiše zaradi svojih gradbenotehničnih in drugih lastnosti klasificirane kot zahteven objekt, bo zanje treba pridobiti uporabno dovoljenje po posebnem postopku ter z izvedbo tehničnega pregleda.

Posebej velja poudariti dejstvo, da gradbeno dovoljenje ni potrebno le za graditev objektov, ampak tudi za druge posege v prostor. To so posegi, s katerimi se trajno spreminja namensko rabo objekta, bivalne in delovne pogoje, ekološko ravnovesje v naravi ali krajinske značilnosti. Podjetniki morajo biti pozorni tudi na primere, ko je za objekt sicer že bilo izdano uporabno dovoljenje za določeno dejavnost, sedaj pa naj bi se tam opravljala drugačna dejavnost (spremembe namembnosti objekta).

Opravljanje dejavnosti od doma

Podjetnik lahko poslovni prostor najame ali kupi, lahko pa ga registrira kar doma, v lastnem stanovanju. Opravljanje dejavnosti od doma je mogoče pri dejavnostih, za katere posebni predpisi kot pogoj ne zahtevajo posebnega poslovnega prostora. Te dejavnosti morajo biti tihe, ne smejo motiti ostalih stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzročati čezmerne obremenitve skupnih delov stavbe.

Zakon, ki ureja to področje, je Stanovanjski zakon. Poleg pogojev za opravljanje dejavnosti na tak način določa tudi pravilo, da je dejavnost mogoče opravljati le v delu stanovanja in ne v stanovanju kot celoti, saj je le to namenjeno stanovanjski rabi.

Če se bo dejavnost izvajala v delu stanovanja večstanovanjske stavbe, bo podjetnik za to potreboval soglasje solastnikov, ki imajo več kot ¾ solastniških deležev. Potreboval bo tudi soglasje etažnih lastnikov vseh stanovanj, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. Ob pričetku opravljanja dejavnosti bo moral o tem prav tako obvestiti upravnika. Vse to velja tudi za najemnika stanovanja, ki pa bo potreboval še pisno privoljenje lastnika stanovanja.

V primeru, da bi v delu stanovanja podjetnik opravljal dejavnost, ne da bi predhodno pridobil ustrezna soglasja, bi lahko stanovanjski inšpektor opravljanje dejavnosti prepovedal.

Sprememba namembnosti rabe stanovanja

Če bi podjetnik želel opravljati dejavnost v celotnem stanovanju, bo postopek bolj zapleten. Potrebno bo namreč spremeniti njegovo namembnost v poslovni namen in ga spremeniti v poslovni prostor. V tem primeru mora podjetnik najprej ugotoviti, ali je sprememba stanovanjskega prostora v poslovni prostor sploh mogoča. Preveriti je treba, ali je sploh skladna s prostorskim načrtom lokalne skupnosti.

Glede na to, da so v povezavi s spremembo namembnosti pomembna tudi določila prostorskih aktov posamezne občine, na območju katere ima podjetnik registrirano dejavnost, smo se z vprašanji glede tega obrnili tudi na vseh 12 koroških občin.

Med drugimi se z omenjeno težavo, po naših podatkih, srečujejo tudi podjetniki v Slovenj Gradcu, vendar s strani Občine Slovenj Gradec, do objave prispevka, odgovora nismo prejeli.

Odgovor, v katerem je omenjen tudi Slovenj Gradec, je nam poslal David Valič, podjetniški svetovalec, SPOT svetovanje Koroška: »Na težave, ki se pojavljajo, je bilo opozorjeno s strani notarske zbornice in podjetniških svetovalcev. Samih podatkov o izvajanju poostrenih nadzorov in kontrol s strani inšpekcijskih služb še nimamo. Upamo in želimo, da bi se določila glede spremembe namembnosti za stanovanjske objekte omilila, saj se s takšnimi določili s strani zakonodajalca ovira svobodna podjetniška pobuda.«

Valič dodaja: »V povezavi s spremembo namembnosti so pomembna tudi določila prostorskih aktov posamezne občine, na območju katere ima podjetnik registrirano dejavnost. V primeru občine Slovenj Gradec bi se utegnile pojaviti težave predvsem zaradi določil OPN v zvezi s klasifikacijo objektov, ki se lahko na določenem območju postavijo, saj smo opazili, da je v določenih primerih klasifikacija objektov pomanjkljiva glede na opisni del dejavnosti, ki se lahko na določenem območju opravljajo. Po nam dostopnih podatkih so na občini seznanjeni s problematiko in že tečejo postopki, da bi se te ovire odpravile. Za več informacij glede tega bi vas vsekakor napotil na občinsko upravo MOSG, ki je pristojna za podajanje informacij, in kjer boste dobili najbolj ažurne podatke glede faze postopkov in ovir, ki se pojavljajo.«

Kakšne težave pri tem zaznavajo ostale občine na Koroškem?

»Občina Vuzenica ni zaznala težav zaradi določil OPN v zvezi s klasifikacijo objektov. Občina Mežica ni zaznala tovrstnih težav. Na Občini Radlje ob Dravi ni bilo takega primera. Lahko pa nastopi, če ni klasifikacije za dejavnost v odloku. V Občini Podvelka se za zdaj še nismo srečali s tovrstnimi problemi« so na zastavljeno vprašanje, z vseh omenjenih občin, odgovorili kratko in jedrnato.

Bolj zgovorni so bili na Občini Ravne na Koroškem, kjer pojasnjujejo in pozivajo podjetnike, da se aktivno vključijo v reševanje omenjene problematike:

»Sicer konkretnih večjih težav v zvezi s klasifikacijo objektov znotraj Občine Ravne na Koroškem nismo zaznali, vendar predvidevamo, da do tega lahko pride vsak dan. Zato smo spremembe nekaterih določil, ki opredeljujejo poslovna, gospodarska in industrijska območja, že vključili v postopek sprememb in dopolnitev Občinskega prostorskega načrta, katerega zaključek predvidevamo v kratkem.« 

»Ne gre toliko za pomanjkljivost kar se tiče klasifikacij, bolj je problem skoraj popolna neaktivnost podjetij, posameznikov, občanov pri postopku sprejemanja OPN, torej pravočasno in bistveno pred postopkom pridobivanja gradbenega dovoljenja. Bolj aktivno vključevanje vseh navedenih bi pomembno pripomoglo k odpravi težav pri kasnejših postopkih za pridobivanje gradbenih dovoljenj.«

»Prostorski načrt je namreč akt, ki predvideva namensko rabo vnaprej, ne za nazaj. Občina pozna klasifikacijo glede na vrsto objektov, ne more pa vnaprej vedeti, pod kakšno podrobno klasifikacijo spada vsaka posamezna dejavnost podjetij in ne more vedeti, ali bo katero podjetje, spremenilo namembnost objekta oz. dejavnost, če tega le to ne sporoči občini pravočasno, to je v postopku sprejemanja OPN in ne v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja. Sprejemanje OPN je namreč dolgotrajni postopek, ki vključuje nosilce urejanja prostora na državnem in nekaj tudi lokalnem nivoju. OPN se ne sprejema vsako leto. Poleg tega so mnenja nosilcev urejanja obvezujoča in pomeni, da vsaka vložena pobuda v postopku OPN tudi ne pomeni avtomatsko odobritev pobude.«

»Če podjetje oz. katerikoli investitor ne upošteva določil OPN, je to seveda prekršek. Neupoštevanje določil OPN pomeni namreč neskladno oz. črno gradnjo. Za tak objekt ni možno pridobiti uporabnega dovoljenja, problem lahko nastane pri prijavah na razpise, pa še kakšna težava se najde.«

»Rešitev obstaja. Zelo bi bili veseli čim več pravočasnih informacij o načrtih, razmišljanjih, idejah, ki jih pravne osebe imajo. Dobra komunikacija je pomembna v vsakem okolju. Potrudili se bomo, da jo bomo še izboljšali. Seveda pa se in se bomo, tudi ko oz. če pride do problemov in zatikanj potrudili, da stopimo vsakemu investitorju nasproti skladno z zakonodajo in v okviru naše pristojnosti, še dodajajo na Občini Ravne na Koroškem.«

Obširen odgovor smo prejeli tudi s strani Občine Mislinja, kjer so v pojasnilu zapisali:

»Možnost gradnje poslovnih in drugih vrst objektov določajo prostorsko izvedbeni pogoji (PIP) v občinskem prostorskem načrtu, v katerem je razen osnovne namenske rabe, po kateri se zemljišča razvrščajo na stavbna, kmetijska in gozdna zemljišča, opredeljena še podrobnejša namenska raba.«

»Pri izdelavi Občinskega prostorskega načrta Občine Mislinja (OPN) se je na obstoječih poselitvenih območjih podrobnejša namenska raba čim bolj prilagodila zatečenemu stanju, kar pomeni, da se je na območju s pretežno stanovanjsko poselitvijo opredelila raba prostora, namenjena bivanju, kjer je razen omenjenih dejavnosti možno tudi izvajanje oskrbnih storitvenih dejavnosti, trgovina, gostinstvo in nekatere druge dejavnosti, ki nimajo negativnega vpliva na kakovost bivalnega prostora.« 

»Nadalje je na območju že obstoječe proizvodne dejavnosti dopustna raba za potrebe proizvodnje, prometa in skladiščnih dejavnosti in obrti, znotraj katere ni predvidena gradnja stanovanjskih objektov, razen določenih izjem, kjer je s posebnimi PIP-i dopustno tudi bivanje (objekti, v katerih so stanovanje in površine za izvajanje obrtne dejavnosti). Enako velja za območja za izvajanje družbenih dejavnosti, območja za šport in rekreacijo, ki so omejena na predele z že obstoječo tovrstno dejavnostjo.«

»Kar se tiče spremembe namembnosti objekta, mora le-ta biti skladna z dopustno namensko rabo in mora investitor pridobiti gradbeno dovoljenje.«

»Če OPN ne dopušča neke dejavnosti in le-ta ne bi imela negativnega vpliva na obstoječi prostor v okolici, obstaja možnost, da investitor predlaga spremembe in dopolnitve OPN, kar predstavlja bolj dolgotrajen postopek. Kot drugo možnost je uporaba instrumenta prostorskega načrtovanja t. i. lokacijske preveritve, ki se je uvedla s sprejemom Zakona o urejanju prostora – ZUreP-2 (Uradni list RS št. 61/2017) in omogoča tudi individualne spremembe znotraj veljavne (dopustne) namenske rabe izven postopka sprememb in dopolnitev OPN, v kolikor to ni v nasprotju z javnim interesom in cilji prostorskega razvoja občine ter ostalimi pogoji, ki so določeni v 129. členu ZUreP-2.«

Odgovorov s strani ostalih občin, do objave prispevka, čeprav smo z objavo čakali skoraj mesec dni, nismo prejeli.

Viri: Zavod mladi podjetnik, SPOT – Slovenska poslovna točka, Stanovanjski zakon, e-uprava.

Ostani na tekočem

Prijavi se na naše e-novice

Prejmite dnevno sveže ter pomembnejše novice v vaš e-poštni predal.